경매에서 손해를 본 사람들의 사연은 대개 비슷합니다. 값이 비싸서가 아니라, 따라오는 것을 못 보고 값을 매겨서입니다.

세 경우 모두 등기부는 누구나 볼 수 있었습니다. 문제는 무엇을 보아야 하는지를 몰랐다는 데 있습니다.

권리를 둘로 나누는 데서 시작합니다

복잡해 보이는 등기부도 물음 하나로 정리됩니다. "이 권리는 돈을 받으려는 것인가, 아닌가."

전세권이나 임차권처럼 권리자가 어떻게 하느냐에 따라 성격이 바뀌는 것도 있습니다. 배당을 요구하면 돈을 받고 사라지지만, 요구하지 않으면 남습니다. 여기서 갈리는 물건이 많습니다.

기준선을 찾습니다 — 말소기준등기

돈을 받으려는 권리 중 등기부에 적힌 것들 가운데 가장 앞선 하나가 기준선이 됩니다. 이것을 말소기준등기라고 합니다.

흔히 "말소기준권리"라고도 부르지만, 이 글에서는 말소기준등기로 씁니다. '권리'라고 하면 등기되지 않은 권리까지 끌어들여 계산을 그르치기 쉽기 때문입니다.

지워지는 것과 남는 것

다만 예외가 있습니다. 건물을 철거하라는 청구권을 지키기 위한 가처분은 기준선보다 뒤에 있어도 인수됩니다. 순서만 보고 안심하면 안 되는 대목입니다.

등기부에 적히지 않는 위험

더 조심할 것은 등기부를 아무리 봐도 나오지 않는 것들입니다.

유치권이 대표적입니다. 등기할 수 없는 권리라 서류에 흔적이 없습니다. 기준선이 근저당·가압류·압류인 경우에는 유치권이 나중에 생겼더라도 낙찰자가 떠안게 되어, 공사대금 같은 그 채권을 책임지지 않고서는 물건을 넘겨받을 수 없습니다. 다만 경매개시결정등기가 된 뒤에 성립한 유치권이라면 낙찰자에게 대항하지 못합니다.

법정지상권은 토지와 건물의 주인이 갈라질 때 문제가 됩니다. 땅만 낙찰받았는데 그 위 건물이 버틸 권리를 가지면, 땅을 쓰지 못한 채 세월만 갑니다. 공사가 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 성립 여부가 갈리므로 건축물대장의 허가·착공 일자와 실제 공사 정도를 함께 봐야 합니다.

분묘기지권은 남의 땅에 있는 무덤을 지킬 수 있는 권리입니다. 등기 없이 성립하고, 세 갈래로 생깁니다. 땅 주인의 승낙을 받아 설치한 경우, 승낙이 없었더라도 20년간 평온하고 공공연하게 그 자리를 점유한 경우, 그리고 자기 땅에 무덤을 두었다가 철거하기로 하는 약정 없이 땅을 넘긴 경우입니다. 마지막 경우에는 땅을 판 사람이 무덤을 위해 그 땅을 쓸 권리를 갖게 됩니다.

경매에서 발목을 잡는 것은 뒤의 두 가지입니다. 임야나 전답을 낙찰받았는데 무덤이 있다면 그 자리를 쓰지 못하는 것으로 끝나지 않습니다. 성묘를 위한 진입로까지 감수해야 하는 경우가 있어, 땅 전체의 쓰임이 달라집니다.

다만 조건이 있습니다. 무덤이 겉으로 드러나 있어야 합니다. 봉분처럼 밖에서 보아 분묘가 있음을 알 수 있는 형태여야 하고, 평장이나 암장처럼 눈으로 확인할 수 없는 것은 인정되지 않습니다. 그래서 임야 물건은 반드시 현장을 밟아야 합니다 — 위성사진으로는 나무에 가려 보이지 않습니다.

다만 언제 만들어진 무덤인지가 갈림길입니다. 「장사 등에 관한 법률」이 시행된 2001년 1월 13일 뒤에 땅 주인의 승낙 없이 설치한 분묘라면, 그 연고자는 땅 주인에게 토지사용권이나 분묘를 지킬 권리를 주장할 수 없습니다(같은 법 제27조 제3항). 아무리 오래 두어도 시효취득을 내세울 수 없다는 뜻입니다. 반대로 그 이전에 설치된 분묘라면 시효취득이 여전히 인정됩니다 — 대법원도 오랜 관습으로 이어져 온 법적 규범임을 확인한 바 있습니다(2017. 1. 19. 선고 2013다17292 전원합의체 판결).

공통점이 있습니다. 주장한다고 다 성립하지는 않는다는 것입니다. 그러나 성립 여부를 다투려면 시간과 비용이 듭니다. 그 비용까지가 입찰가에 들어가야 합니다.

임차인 — 가장 자주 다치는 자리

주거용 물건에서 손해가 나는 곳은 대개 여기입니다. 두 가지를 구분해야 합니다.

무엇	언제 생기나
대항력 낙찰자에게 버틸 힘	주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음날 0시부터 생깁니다. 상가는 건물 인도와 사업자등록입니다.
우선변제권 배당에서 먼저 받을 힘	위 요건에 확정일자를 더하고, 배당요구종기까지 배당요구를 해야 합니다.

핵심은 이것입니다. 임차인의 대항력이 말소기준등기보다 앞서면 낙찰자가 보증금을 떠안습니다. 뒤에 생겼다면 대항하지 못합니다. 하루 차이로 갈리는 일이 실제로 있습니다 — 전입신고의 효력은 그 다음날 0시부터이기 때문입니다.

매각물건명세서와 현황조사서가 출발점이지만 그 서류가 늘 완전하지는 않습니다. 적혀 있지 않은 점유자가 있을 수 있으니 전입세대 열람으로 확인합니다.

서류 다음에는 현장입니다

• 누가 살고 있는가 — 소유자인지, 임차인인지, 서류에 없는 사람인지
• 건물의 상태 — 수리비는 곧 입찰가에서 빼야 할 돈입니다
• 관리비 체납 — 얼마가 쌓였는지, 어디까지 낙찰자 몫인지
• 제시외 건물 — 도면에 없는 구조물이 있는지, 매각에 포함되는지

낙찰은 끝이 아니라 시작입니다

대금을 내고 소유권이전등기를 마쳐야 하고, 점유자가 비워주지 않으면 인도 절차를 밟아야 합니다. 대금을 낸 뒤 6개월 안에는 법원에 인도명령을 신청할 수 있어 소송보다 간이하지만, 점유자가 낙찰자에게 대항할 권원을 가진 경우에는 그 길이 막혀 소송으로 가야 합니다. 앞서 본 선순위 권리들이 여기서 다시 발목을 잡습니다.

혼자 판단하기 어려울 때

권리관계가 단순한 물건은 스스로 분석해 입찰하셔도 됩니다. 다만 기준선보다 앞선 권리가 보이거나, 유치권이 신고돼 있거나, 점유자가 여럿이거나, 등기부와 현황이 어긋나는 물건은 한 번 짚어보고 들어가는 편이 낫습니다. 입찰은 되돌릴 수 없고, 보증금이 걸려 있습니다.